Оценочная компания «Отечество»

Виды оценки

При проведении оценки важным шагом является определение цели оценки. Именно определение цели оценки будет являться основой получения адекватных результатов по окончании оценочных работ. Кроме этого, от целей оценки зависит и вид определяемой стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная и другие. Поэтому наиболее важным шагом при первичных переговорах с заказчиком является именно определение целей оценки.

В этом разделе мы попытались сформировать основные цели оценки, с которыми нашей компании приходится сталкиваться в процессе работы. Мы надеемся, что эти материалы будут полезны нашим клиентам.

Получение кредита (включая ипотечное кредитование)

Отчет независимого оценщика о стоимости залогового имущества является одним из важнейших документов при рассмотрении вопроса о выдаче кредита. Руководствуясь отчетом об оценке, банк имеет возможность узнать реальную рыночную стоимость залогового имущества, оценить риски, возникающие в случае не возврата кредита, понять экономическую ситуацию, складывающуюся на этом рынке. Таким образом, отчет оценщика является своеобразным инструментом, который использует банк для минимизации собственных рисков.

Взнос в уставной капитал

Уставной капитал общества может быть сформирован за счет внесения неденежного вклада. Отчет независимого оценщика о стоимости имущества, вносимого в уставной капитал общества, необходим в момент совершения регистрационных действий – регистрации или реорганизации предприятия. В этом случае цель оценки – определение рыночной стоимости имущества, вносимого в качестве вклада в уставной капитал общества. Эта стоимость в дальнейшем будет использоваться в бухгалтерском и налоговом учете.

В случае если внос в уставной капитал общества вносится неденежным вкладом и его стоимость более 200 МРОТ, согласно Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2008), статья 15, требуется проведение обязательной оценки этого вклада.

Согласно Федеральному закону «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (с изменениями от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля 2006 г.) оценка имущества производится в следующих случаях:

Статья 34. Оплата акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении

3. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями.

При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со статьей 77 настоящего Федерального закона.

При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Статья 75. Выкуп акций обществом по требованию акционеров

3. Выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.

Статья 77. Определение цены (денежной оценки) имущества

2. Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик.

Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона, а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения.

Имущественные споры и судебные разбирательства

В ходе судебных разбирательств нередко возникает вопрос, связанный со стоимостью имущества. Каждая из сторон, участвующих в судебном процессе, склонна как к завышению стоимости имущества, так и к занижению. В этих случаях использование в качестве дополнительного аргумента отчета независимого оценщика о стоимости спорного имущества может являться дополнительным преимуществом на судебном процессе. К таким судебным процессам можно отнести: раздел имущества супругов при бракоразводных процессах, налоговые споры, процессы, связанные с возмещением ущерба и другие.

Продажа имущества, оборудования, недвижимости

Определение реальной рыночной цены на различные объекты движимого и недвижимого имущества при совершении сделок купли-продажи может быть выполнено независимым оценщиком. В таких ситуациях отчет оценщика поможет покупателю сэкономить средства в случае завышения стоимости сделки, а продавцу установить рыночную цену на предлагаемый им товар.

Принятие управленческих решений, связанных с недвижимостью

В связи с бурным ростом рынка недвижимости, а также сделок на этом рынке, при принятии управленческих решений необходимо обладать информацией о рыночной стоимости недвижимого имущества. Кроме этого, на рыночную стоимость недвижимости влияет большое количество параметров, которые может оценить только профессиональный оценщик: расположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортные подъезды, а также состояние объекта и его износ. В любом случае, оценка объекта недвижимости, выполненная независимым оценщиком, будет являться дополнительным фактором, способным повлиять на принятие решения. В качестве примера мы хотели бы привести следующие сделки с недвижимым имуществом, при которых необходимо провести предварительную оценку: купля-продажа недвижимости, определение арендной ставки, ипотечное кредитование, решение вопросов, связанных с объектами, незавершенными строительством.

Процедура банкротства

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2006 года), Статья 130. Оценка имущества должника

1. В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

Оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.

2. Имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика.

Учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Оценка стоимости имущества для постановки на бухгалтерский учет

Определить балансовую стоимость имущества, которое было получено предприятием по договорам безвозмездной передачи или создано собственными силами без подтверждающих документов, можно путем проведения независимой оценки. Отчет оценщика о балансовой стоимости имущества является юридическим документом для налоговых органов.

Оценка для совершения нотариальных действий

Необходимость проведения оценки для совершения отдельных видов нотариальных действий возникает в силу положений ст. 333. 25 Налогового Кодекса РФ. Указанная статья регламентирует порядок расчета государственных пошлин за совершение нотариальных действий. В ряде случаев размер пошлины установлен в процентах от суммы сделки, подлежащей заверению. При этом, согласно п.п. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, база расчета пошлины не может быть ниже определенной специалистом-оценщиком стоимости имущества, являющегося предметом сделки. К случаям, когда возникает необходимость проведения независимой оценки, относятся:

1. Вступление в наследство транспортными средствами

2. Вступление в наследство долями в ООО, акциями и иными ценными бумагами

3. Вступление в наследство земельными участками (в случае, если кадастровая стоимость участка существенно отличается от рыночной)

4. Отчуждение доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (договор отчуждения подлежит обязательному нотариальному удостоверению с 01.07.2009г.)

5. Залог доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (договор залога подлежит обязательному нотариальному удостоверению с 01.07.2009г.)




Смотрите также:

 
 
Rambler's Top100

Rambler's Top100